1.2 Nye byudviklingsområder

Hvidovre er næsten fuldt udbygget, men ikke færdigt udviklet. Vi oplever i disse år en stigende interesse for Hvidovre, og mange ønsker at investere og bosætte sig i kommunen. Den store interesse vil vi bruge til at gentænke og styrke byens liv og grønne områder. Vi vil være proaktive i vores planlægning, og med udpegningen af 10 byudviklingsområder vil vi skabe rammerne for et mere varieret boligudbud i Hvidovre Kommune. 

Vi vil sikre, at der gives noget tilbage til byen, hver gang vi bygger nyt. Det bidrager positivt til bylivet også at indtænke fælles service- og byfunktioner i boligprojekterne. Derfor vil vi arbejde for, at ny boligbebyggelse afbalanceres med byens øvrige behov såsom butikker, offentlig service m.v.  Vi vil også arbejde for at udnytte uderummene til mere end ét formål. En mangesidig udnyttelse af byrummene i en tættere by vil give bedre muligheder for byliv og skabe attraktive mødesteder. 

Vi ønsker at tiltrække investeringer, der kan bidrage positivt til Hvidovres udvikling. Med en tidlig dialog og inddragelse vil vi være gode samarbejdspartnere for dem, der ønsker at bo og bygge i Hvidovre. Vi vil være ambitiøse og sikre en høj arkitektonisk kvalitet for både bygninger og uderum. Nær stationerne, og hvor der er behov, vil vi være positivt stillede over for byggeri med flere etager og højere tæthed end man normalt ser i Hvidovre. 

Vi vil tænke bæredygtighed og klimatilpasning i alle byggeprojekter, og have fokus på at begrænse bygningers miljøbelastning under både opførelsen og i hele deres levetid. Vi skal udnytte de enestående muligheder, som Hvidovres beliggenhed mellem den grønne kile og kysten giver. Dette gælder særligt, når der bygges nye boliger i nærheden af de større, åbne landskaber, hvor forbindelserne mellem boligerne og naturområderne skal styrkes.

Kommunalbestyrelsens målsætninger:

• Vi vil være proaktive i vores planlægning og skabe rammer for et mere varieret boligudbud.
• Vi vil sikre, at der gives noget tilbage til byen, når der bygges nyt, ved at integrere forskellige funktioner i boligbebyggelsen og styrke uderummene.
• Vi vil sikre en høj kvalitet i udviklingsprojekter med en tidlig dialog og inddragelse. 
• Vi vil tænke bæredygtighed og klimatilpasning i alle byggeprojekter, og have fokus på at begrænse bygningers miljøbelastning
• Vi vil styrke forbindelserne mellem boligerne og de omkringliggende naturområder.

1.2.1

Det er kommunalbestyrelsens intention at igangsætte planlægningen af de enkelte byudviklingsområder inden for de i retningslinje 1.2.2 – 1.2.4 nævnte faser, men man forbeholder sig ret til som planmyndighed at udskyde eller fremme projekter, hvis der opstår forhold, der nødvendiggør dette.

1.2.2

I den første del af planperioden for Kommuneplan 2021 (2021-2024) vil følgende udviklingsområder blive prioriteret: 

• Der skal arbejdes videre med udviklingen af natur- og boligprojektet øst for Byvej ud fra principperne i helhedsplanen for området til realisering af udviklingsmulighederne i Fingerplan 2019
• Der skal planlægges for en omdannelse af erhvervsejendommene på Immerkær 42 og Svend Aagesens Allé 10 
• Der skal planlægges for en omdannelse af erhvervsområdet ved Tårnfalkevej 
• Der skal ske en helhedsplanlægning af erhvervsområdet syd for Høvedstensvej.

1.2.3

I den anden del af planperioden for Kommuneplan 2021 (2025-2028) vil følgende udviklingsområder blive prioriteret: 

• Der skal ske en helhedsplanlægning af området omkring Rødovre Station
• Der skal arbejdes videre med udviklingen af Hvidovre Bymidte på grundlag af den vedtagne helhedsplan.

1.2.4

I den tredje del af planperioden for Kommuneplan 2021 (2029-2032) vil følgende udviklingsområder blive prioriteret: 

• Der skal planlægges for en udvikling af Åmarken Stations parkerings- og forarealer 
• Der skal planlægges for en udvikling af Cirkusgrunden ved Avedøre Station. 

1.2.5

Udviklingsområdet ved Frihedens stationsområde, bortset fra Hvidovrevej 432-438 og Gammel Køge Landevej 362, indarbejdes ikke til videre byudvikling før i perspektivperioden efter 2032.

1.2.6

Der skal sikres mulighed for etablering af stiforbindelser og grønne forbindelser imellem arealerne i Fingerplanens indre grønne kiles arealer øst og vest for Byvej. Forbindelserne skal etableres i rammeområderne 4F6, 4D14 og 4D3. De skal udformes under hensyntagen til deres funktion som spredningskorridor for dyr imellem naturarealer i henholdsvis 4F24 og den grønne kile ved Vestvolden.

1.2.7

Der skal stilles krav om klimatilpasning i de i retningslinje 1.2.2 - 1.2.4 nævnte udviklingsområder.

1.2.8

Byggemulighederne i byudviklingsområderne ved Svend Aagesens Allé/Immerkær, Høvedstensvej og Tårnfalkevej, som disse fremgår af rammerne, kan på baggrund af en forudgående borgerdialog om et konkret projekt med flere scenarier og en analyse af kapaciteten i områdets dagtilbud og skoler øges gennem et tillæg til kommuneplanen.

Befolkningstilvæksten i Storkøbenhavn er massiv, og interessen for at udvikle i Hvidovre fortsætter med at vokse. I Hvidovre Bymidte er der påbegyndt en udvikling af området med den igangværende opførelse af Kulturgården Risbjerggård som en katalysator for nye investeringer i området. Der skal fortsat arbejdes for en videre udvikling af området med ca. 120 planlagte boliger. 

En logisk følge af udviklingen af Bymidten er at kigge på en bedre kobling på tværs af Hvidovre – fra Bymidten ud til Avedøre Havnevej og Hvidovre Hospital, hvor en kommende BRT-linje og et potentielt metrostop vil ligge. Derfor skal der nu udarbejdes en helhedsplan for erhvervsområdet syd for Høvedstensvej, så en gradvis byudvikling kan begynde.  

Derudover er der siden 2016 blevet igangsat og vedtaget en række planer med byudvikling ved Frihedens Butikscenter, ved Hvidovrevejs Butikstorv og på hjørnet af Hvidovrevej og Kløverprisvej. Projekter der bidrager med ca. 600 nye boliger, erhverv og offentlig service, som er med til at variere boligudbuddet og skabe en endnu mere attraktiv og levende by. 

Fingerplan 2019 gav mulighed for at omdanne en større del af den indre grønne kile øst for Byvej til et attraktivt natur- og boligområde. Her vil 2/3 af området, der i dag er landbrugsjord, blive naturgenoprettet, mens der i den resterende del af området planlægges for ca. 600 boliger i tæt sammenhæng med det nye naturområde. 

Interessen for udvikling er fortsat stor, og der er mange konkrete henvendelser og samarbejder i gang. Dette momentum skal udnyttes. Derfor er der prioriteret en stribe udviklingsområder, så vi fortsat kan udvikle Hvidovre til gavn for både nuværende og kommende borgere i Hvidovre.

De igangværende og nye udvalgte udviklingsområder kan tilsammen give omkring 3.300 nye boliger i Hvidovre. Der er ikke ressourcer til at udvikle så mange boliger på samme tid. Slet ikke når kommunens dækning med dagtilbud og skoler skal kunne følge med. Visionen om fremtidens Hvidovre bliver derfor ikke til virkelighed fra det ene øjeblik til det andet. Byen skabes over tid, og det handler om de mange små skridt, der alle peger i samme retning. Hvidovres udvikling udgøres af summen af en lang række handlinger. Derfor er det nødvendigt med en prioritering af de udvalgte udviklingsområder i Hvidovre.  

Prioriteringen er et led i en strategisk planlægning for byens udvikling. Som udgangspunkt skal der tænkes i en rækkefølge, men ét projekt påvirker det andet som ringe i vandet, ligesom behovene og efterspørgslen løbende vil ændre sig. Byen bevæger sig og er hele tiden i forandring. Processen er dynamisk, og hvert nyt byudviklingsprojekt vil være en trædesten på vej til målet. Derfor kan der i den kommende planperiode opstå situationer, som ændrer på den tilsigtede rækkefølge.

Med omdannelsen af Risbjerggård, det påbegyndte planarbejde øst for Byvej og med de mange konkrete henvendelser i Hvidovre Nord og opførelsen af Rødovre Port, er der et momentum i gang. Den bølge vil vi ride videre på for at fremme den gode udvikling i Hvidovre Nord allerede i den tidligste del af planperioden (2021-2025). Hele byen bliver ikke forandret fordi vi udvikler udvalgte områder i byen. Vores mål er hele tiden, at Hvidovre samlet skal blive en bedre by at leve i.

De to erhvervsområder ved henholdsvis Tårnfalkevej og Høvedstensvej er komplekse byudviklingsområder med mange forskellige grundejere. De skal udvikles over en længere periode, hvorfor planlægningen af disse påbegyndes med det samme.

I 2019 vedtog vi en boligpolitik, fordi vi ønsker en attraktiv by, hvor vi bruger byudviklingen til både at supplere boligstrukturen og til at forbedre byen punktvis. Derfor skal der sikres en høj arkitektonisk kvalitet ved placering og udformning af de nye boliger samt tilhørende friarealer og byrum. 

Vi ønsker også en by, der understøtter sundhed og velfærd. Derfor vil vi lægge særlig vægt på bæredygtighed, tilgængelighed og tryghed. Arbejdet med kvaliteterne i huse og byrum vil tage afsæt i følgende fem pejlemærker fra vores boligpolitik: 

• Det fysiske og det grønne
• Kulturarv og identitet
• Bæredygtighed og totaløkonomi
• Demografi og socioøkonomiske forhold
• Borgerinddragelse.

Du kan læse boligpolitikken samt kommunens øvrige politikker og strategier via følgende link: 
Politikker, strategier, planer og kvalitetsstandarder (nyt vindue)

Fingerplanen kræver, at der opstilles rækkefølgebestemmelser for byudviklingen. Imidlertid er der mange forhold, der afgør om og hvornår konkrete byudviklingsområder bliver udnyttet til bebyggelse og indflyttet. Kommunen skal gennemføre en lokalplanlægning af områderne med tilhørende borgerinddragelse, bygherren skal skaffe kapital til byggerierne, arealerne skal oprenses og byggemodnes, og endelig skal byggerierne gennemføres med den ønskede standard og til en økonomi, der svarer til markedets efterspørgsel. Hver eneste af disse delprocesser kan medføre forsinkelser eller stop i realiseringen af områderne. 

Hvis man opstiller bestemmelser med en meget stram fastlagt rækkefølge for byudviklingen, vil forsinkelse af et projekt derfor i princippet også standse de efterfølgende. 

Derfor er kommuneplanens 12-årige planperiode i stedet opdelt i tre faser på hver cirka fire år samt en perspektivperiode efter planperioden. 

Efter en vellykket proces med parallelopdrag og borgerdialog om udviklingen af Hvidovre Bymidte vedtog kommunalbestyrelsen i 2017 en helhedsplan for fremtidens Hvidovre Bymidte ved Rådhuset, Medborgerhuset, Sundhedscentret og Risbjerggård. 

Helhedsplanen har til formål at samle, styrke og synliggøre de kvaliteter, som Hvidovre allerede har, med det formål at skabe grobund for mere byliv. Foreningsliv og en vifte af kulturelle oplevelser skal gå hånd i hånd med de mere klassiske kommunale tilbud, der har afsæt i medborgerhuset Kometen, Hovedbiblioteket og borgerservice på Rådhuset.

En vis fortætning skal skabe afgrænsede, grønne og varierede byrum og give plads til nye byfunktioner og aktiviteter.

Der skal være mulighed for nybyggeri af varierende højder for på den måde at skabe en bygningsmæssig dynamik i området. Det er dog vigtigt at vise hensyn til nabobebyggelserne i forhold til indbliksgener og skygger. Hierarkisk skal Rådhuset være den højeste bygning i området, og nyt byggeri må maksimalt gives en højde svarende til én etage lavere end Rådhusets øverste etage. 

Området planlægges som et centerområde med mulighed for at indpasse boliger, erhverv og offentlige formål med en samlet rummelighed omkring 22.000 m² etageareal fordelt på:

• 11.500 m² boliger
• 6.300 m² erhverv/administration/sundhed
• 1.500 m² butikker
• 2.600 m² kulturelle institutioner (Risbjerggård)

Arbejdet med at gøre visionen til virkelighed starter med opførelsen af et nyt kulturcenter ved Risbjerggård. Kulturcentret forventes indviet i slutningen af 2022.

Erhvervsstyrelsen har med Fingerplan 2019 givet Hvidovre Kommune nye muligheder for at udvikle både natur og by på en række ejendomme øst for Byvej og nord for Brostykkevej. Området har hidtil ligget i fingerplanens indre grønne kile og har været forbeholdt overvejende almen, ikke bymæssig friluftsanvendelse med mulighed for jordbrugsmæssig anvendelse.

Ejendommene ligger aktuelt i landzone og anvendes til jordbrug. De rummer to tidligere gartnerier og et antal boliger på Brostykkevej 190A-C, 202 og 212 samt Byvej 83D-E. Disse har indtil nu hovedsageligt været omfattet af rammeområde 4F9 og udlagt som rekreativt grønt område, nyttehaver og fritidsanlæg med bebyggelse til områdets brug og drift.

Fingerplan 2019 giver med § 18, stk. 9 mulighed for at matr.nr. 8b, 8dc, 8dd og 8z, Avedøre By, Avedøre (areal 1 og 2) delvist kan tages ud af den indre grønne kile og overføres til ydre storbyområde, landområde. Det er en forudsætning for overførsel og byudvikling af arealerne, at det tilbageværende centrale område (areal 3) permanent overgår fra jordbrugsformål til et grønt område til almen, ikke bymæssig friluftsanvendelse. Arealernes afgræsning fremgår af bilag E, Fingerplan 2019.

Derfor indeholder Kommuneplan 2021 to nye rammeområder øst for Byvej, 4B8 og 4B9, med en anvendelse til boligformål som etageboliger og tæt-lave boliger med tilhørende kollektive anlæg. 

Det centrale areal 3, udlagt som grønt område til almen, ikke bymæssig friluftsanvendelse, vil med Kommuneplan 2021 blive udskilt fra 4F9 og fremover være det selvstændige rammeområde 4F24.

En yderligere forudsætning for overførsel af arealerne er jf. Fingerplan 2019, at der sikres grønne forbindelser og stiforbindelser fra areal 3 vestpå i retning af den indre grønne kile ved Vestvolden. Dette forhold er sikret gennem kommuneplanens retningslinje 1.2.4.

De i Fingerplan 2019 beskrevne forudsætninger skal være opfyldt indenfor 48 måneder fra ikrafttræden af denne, det vil sige inden den 29. marts 2023. I modsat fald tilbageføres areal 1 og 2 til den indre grønne kile.

Efter ansøgning fra grundejerne igangsatte Kommunalbestyrelsen i juni 2020 udarbejdelsen af en ny lokalplan for området.

I forlængelse af en succesfuld planlægning og etablering af natur- og byområdet, er det Kommunalbestyrelsens intention at undersøge muligheden for en lignende omdannelse af jordbrugsarealer i Den Grønne Kile nord for Nordlundsstien. Formålet er primært at styrke de grønne kilers funktion som sammenhængende økologisk habitat og rekreativt område, samtidig med at der i mindre grad gives mulighed for boligudbygning i tilknytning til dette. Kommunen agter at indgå i dialog med Bolig- og Planstyrelsen herom i forbindelse med den næstkommende revision af fingerplanen.

I Rødovre Kommune har man igangsat en større højhusbebyggelse med boliger og tilhørende centerfunktioner nord for jernbanen, mens arealerne syd for jernbanen i Hvidovre har været uændret i årtier. Vi skal udnytte det momentum, der allerede er i gang til at få opgraderet stationsområdet sammen med de omkringliggende udviklingsområder. Infrastrukturen kan være med til at understøtte udviklingen, og bliver forstærket af en kommende BRT-linje langs Avedøre Havnevej.

Ved at prioritere en udvikling af Rebæk Søpark Centret, lastbilparkeringen og Immerkær 42 sammen med Svend Aagesens Allé i kommuneplanen, vil der ske en tiltrængt fornyelse, navnlig på butikscentrets område og ved forarealerne til Rødovre Station. Der er mange muligheder for at indtænke elementer, der giver noget tilbage til byen i dette område. Det kunne f.eks. være en mere attraktiv ankomst fra stationen, nye rekreative forbindelser mellem stationsområdet til Rebæk Søpark osv. I planlægningen for Rebæk Søpark Centret indarbejdes der en mulighed for at etablere nye sportsfaciliteter og parkeringsanlæg, mens arealerne til butikker reduceres. Der arbejdes med boliger placeret mod øst, herunder i et boligtårn i op til 12 etager. Lastbilparkeringens placering gør den oplagt for virksomheder f.eks. kontorer og hoteller, der vægter synlighed, stationsnærhed og nem trafikal adgang.

Ejendommene på Immerkær 42 og Svend Aagesens Alle betragtes som ét samlet udviklingsområde, hvor der er mulighed for at planlægge for boliger i form af rækkehuse og etageboliger i to og tre etager, eller alternativt ikke-generende erhverv som kontorer, lager og lignende. Ny bebyggelse kan både etableres som én samlet eller flere adskilte bebyggelser.

Området vest for Rebæk Sø har i Kommuneplan 2016 været udlagt til blandet byområde, men bliver med Kommuneplan 2021 ændret til rekreativt område sammen med resten af Rebæk Søpark.

Erhvervsområdet syd for Høvedstensvej er allerede delvist under fornyelse, navnlig på Gungevej, og kommunen har overvejelser om at fraflytte Multihuset, når Teater Vestvolden har fået nye rammer på Risbjerggårdgrunden.

Ved at prioritere en samlet byudvikling af erhvervsområdet syd for Høvedstensvej i kommuneplanen, kan der tages de første skridt i arbejdet med en helhedsorienteret fornyelse af området mellem rådhuset og Avedøre Havnevej.

En ny byudvikling af dette område vil på grund af beliggenheden understøtte visionerne om udvikling af Hvidovre Bymidte. Byudviklingen vil også bidrage til kundeunderlaget for en højklasset kollektiv trafik i form af metro og/eller BRT-busser ved Kettegård Allé og Avedøre Havnevej.

Der er tale om en stor, kompleks og langsigtet planlægnings- og udviklingsopgave, der involverer et større antal grundejere, herunder kommunen selv. Flere af de private grundejere har vist interesse for ny planlægning af ejendommene.

Udviklingen af dette område bør ske på baggrund af en grundigt gennemarbejdet helhedsplan, der kan bruges til at vise grundejerne, virksomhederne og kommunens borgere en vision for områdets fremtid. Helhedsplanen kan dermed også danne grundlag for mødet med udviklere, der ønsker at deltage i realiseringen af områdets omdannelse.

Det er principielt mulighed for en udbygning med over 1.000 nye boliger i området, hvis alle erhvervsarealer omdannes til boligformål. Men en så stor boligudbygning kan ikke ske uden at skole-, dagtilbud og fritidsfaciliteter også bliver udbygget. Derfor bør en del af området reserveres til disse offentlige formål.

At kommunen selv er en betydelig grundejer i området, åbner mulighed for, at man kan vælge at udbyde en del af de nye byggemuligheder på de kommunale ejendomme til bygge- og boligfællesskaber, dvs. til beboerdrevne boligprojekter. Man kan også udbyde de kommunale ejendomme til opførelse af boligbebyggelse med mere end 25 % almene boliger.

Der planlægges for ca. 100 rækkehuse i 1-2 etager med fælles gårdrum på erhvervsområdet ved Tårnfalkevej. 

En del af området er omfattet af beskyttelseslinjen omkring fortidsmindet Avedøre Batteri. Denne beskyttelseslinje vil blive søgt reduceret.

Den sydlige halvdel af området ligger inden for et konsekvensområde 500 fra erhvervsområdet Avedøre Holme, hvor der er produktionserhverv.

Inden for konsekvensområdet forudsætter en ændret arealanvendelse til boligformål og rekreative områder, at der etableres afværgeforanstaltninger i forhold til støj, lugt, støv og anden luftforurening fra produktionsvirksomhederne.  

Støjen fra motorvejen og eventuel miljøbelastning fra Avedøre Holme skal håndteres med randbebyggelse langs Mågevej i syd, enten i form af etageboliger eller ikke-generende erhverv såsom depot- eller kontorvirksomhed.

Cirkusgrunden ved Avedøre Station er også indarbejdet i Kommuneplan 2021 som et langsigtet byudviklingsområde. Området var allerede indeholdt som byudviklingsområde i Kommuneplan 2016, men vil nu blive rykket længere ud i fremtiden på grund af den relativt store, planlagte boligudbygning i den indre grønne kile øst for Byvej. 

Hvis der opstår behov for at bruge en del af området til indpasning af f.eks. et nyt plejecenter eller lignende kommunale servicefunktioner, kan man dog vælge at fremme udviklingen af Cirkusgrunden.

Åmarken Stations parkerings- og forarealer er ligeledes indarbejdet i Kommuneplan 2021 som et langsigtet byudviklingsområde, hvor udbygningen afventer færdiggørelsen af en stormflodssikring af området. Der skal blive mulighed for at planlægge for en indsnævring af Åmarkvej med henblik på delvis placering af bebyggelse på det nuværende vejareal, lige som der skal kunne planlægges for bebyggelse på arealerne mellem jernbanen og Gammel Køge Landevej.

Byudvikling ved Åmarken Station skal udføres med hensyn til drifts- og udviklingsmulighederne for renseanlægget ved Damhusåen, da Bolig- og Planstyrelsen betragter det som en produktionsvirksomhed af national interesse.